Ao contrário da relação entre particulares, quando o assunto é a desapropriação de imóvel, no direito público não há autonomia de vontade do particular, este uma vez desapropriado deverá desocupar o imóvel e receberá como indenização o valor de mercado deste.
A desapropriação pelo poder público ocorre nas seguintes hipóteses:
a) Utilidade Pública: A destinação do imóvel ficará com a administração pública a fim de que seja utilizado para atender às necessidades da população como por exemplo: um imóvel é desapropriado a fim de que no lugar deste seja construída uma unidade básica de saúde.
b) Interesse Social: já quando há interesse social, o imóvel é destinado à terceiros, como por exemplo: quando há necessidade da Administração desapropriar vários imóveis a fim de que sejam construídas casas populares para a população carente.
Uma vez desapropriado tem o antigo proprietário do imóvel o direito à indenização justa e prévia, ressaltando que esta indenização não será no valor venal do imóvel ( aquele do carnê do IPTU) e sim no valor de mercado que deverá ser devidamente atualizado. Junto com a indenização deverá haver o pagamento dos honorários advocatícios.
A indenização em caso de desapropriação de imóveis urbanos encontra-se prevista no § 3º do artigo 182 da Constituição Federal.
Art 182 - A política de desenvolvimento urbano, executada pelo poder público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.
§ 3º As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização em dinheiro.
Porém, há casos em que a indenização será apenas justa são estes:
a) quando imóveis localizados na zona urbana não atenderem ao fim social ao qual são destinados, como por exemplo: um terreno que não foi edificado e contribui para a proliferação de insetos e animais peçonhentos colocando em risco a saúde dos demais. Neste caso a desapropriação não será de imediato e sim haverá previamente a notificação do proprietário a fim de que tome providencias em relação ao imóvel, caso o proprietário não atenda à notificação este ficará sujeito ao IPTU progressivo com reajuste de até 15% durante o prazo de 5 anos e por último haverá a desapropriação. Neste caso a indenização não será prévia e sim apenas justa.
O caso de desapropriação acima descrito, encontra-se previsto no § 4º incisos I a III do artigo 182 da Constituição Federal:
Art 182 -
§ 4º Facultado ao poder público municipal mediante lei específica para a área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento sob pena sucessivamente de:
I - parcelamento ou edificação compulsórios;
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;
III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurado o valor real da indenização e os juros legais.
b) Imóvel rural que que estiver em desacordo com a função social ( que não estiverem sendo utilizados para produção), neste caso a indenização será paga a título de dívida pública, em parcelas anuais e sucessivas sendo preservado o seu valor real.
A pequena propriedade rural utilizada para o sustento próprio e da família não pode ser objeto de desapropriação e sim de negociação.
de acordo com o artigo 184, §§ 1º e 2º da Constituição Federal:
Art. 184 - Compete à União desapropriar por interesse social, para fins de reforma agrária, o imóvel rural que não esteja cumprindo sua função social, mediante prévia e justa indenização em títulos da dívida agrária, com cláusula de preservação do valor real, resgatáveis no prazo de até 20 ( vinte) anos, a partir do segundo ano de sua emissão, e cuja utilização será definida em lei.
§ 1º As benfeitorias úteis e necessárias serão indenizadas em dinheiro
§ 2º O decreto que declarar o imóvel como de interesse social para fins de reforma agrária, autoriza a União a propor ação de desapropriação
FASES DO PROCEDIMENTO EXPROPRIATÓRIO:
a) Declaratória: Consubstanciada na declaração de utilidade pública e do interesse social do imóvel
b) Executória: Providências concretas para efetivar a manifestação de vontade consubstanciada na declaração de utilidade pública. A fase executória por fim se divide em duas etapas são elas:
I - Extrajudicial: Quando há acordo entre o expropriante e o expropriado em relação ao preço de mercado atribuído ao imóvel sem intervenção do poder judiciário.
II - Judicial: Quando o expropriante ingressa em juízo com a propositura da ação expropriatória, esta fase ocorre quando não há acordo entre expropriante e expropriado em relação ao valor atribuído ao imóvel, cabendo ao judiciário atribuir o valor e no caso de desapropriação de imóveis rurais como no descrito acima.
CASO DE DESVIO DE FINALIDADE DA DESAPROPRIAÇÃO:
Tredestinação - Desvio de finalidade da desapropriação.Exemplo: Quando ocorre a desapropriação de uma residência a fim de que esta seja demolida para construir uma escola, algum tempo após a desapropriação o proprietário toma o conhecimento de que a escola não foi construída e nem há sinal de que haverá tal construção e sim sua antiga residência tornou-se moradia para o filho do Prefeito.
Neste caso o ato deverá ser anulado através de ação judicial, devendo o bem voltar ao seu ex - proprietário ( retrocessão do bem) com a consequente alteração do registro público do bem.
Desapropriação Indireta: Ocorre quando a o poder público se apossa do bem particular sem obedecer as devidas formalidades e cautelas do procedimento expropriatório. Este tipo de desapropriação é considerada ilegal pelo ordenamento jurídico brasileiro.
REQUISIÇÃO E SERVIDÃO ADMINISTRATIVA
A requisição e a Servidão Administrativa são casos em que o particular em alguns casos é obrigado a prestar serviços ou, ceder mesmo que temporariamente o uso de seu bem à Administração Pública ou, quando parte do imóvel do particular torna-se de uso da Administração, ressaltando em em ambos os casos há interesse da coletividade.
Vejamos:
a) Requisição: O Estado em proveito de um interesse público constitui alguém de modo unilateral e auto-executório na obrigação de prestar-lhe um serviço ou ceder transitoriamente o uso de um bem sendo móvel, imóvel ou semovente. Como exemplos podemos citar:
I - Quando uma automóvel particular é temporariamente cedido à prefeitura local a fim de transportar doentes de uma localidade a outra.
II - Quando um cão de raça é cedido à polícia a fim de ser treinado e auxiliar no combate ao tráfico de drogas.
b) Servidão Administrativa: É o direito real pelo qual um bem fica sujeito a suportar uma utilidade pública por força pelo qual ficam afetados parcialmente os poderes do proprietário. Exemplo:
I - Quando uma parte do imóvel é cedido para instalação de torres de energia elétrica
II - Quando o imóvel é tombado como patrimônio histórico não podendo sua estrutura sofrer modificações.
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